Kun taloyhtiön peltikatto alkaa olla elinkaarensa lopussa, hallituksen pitää ratkaista kaksi asiaa: millainen uusi vesikatto tehdään ja miten se maksetaan. Kattoremontin rahoitus taloyhtiössä hoidetaan lähes aina joko yhtiölainalla ja rahoitusvastikkeella, kerättyjen varojen ja korotetun hoitovastikkeen yhdistelmällä tai osakkaiden kertasuorituksilla. Tämä artikkeli on tarkoitettu hallituksen jäsenille ja osakkaille. Siinä käydään läpi, mitä eri vaihtoehdot maksavat käytännössä, miten päätös tehdään ja missä kohdissa rahoitussuunnitelma yleensä pettää.
Mitä taloyhtiön kattoremontti maksaa
Rahoitusta ei kannata suunnitella ennen kuin kustannuksesta on realistinen arvio. Kun rivitalon tai pienkerrostalon vanha kate puretaan ja tilalle asennetaan uusi peltikate, hinta on tyypillisesti 80-150 €/m² kattopinta-alaa. Hintaan kuuluvat purku, aluskate, ruoteet, kattopelti, räystäs- ja päätypellit sekä läpiviennit. Konesaumakate on hintahaarukan yläpäässä, profiilipelti ja tiilipelti alapäässä.
Taloyhtiöissä kokonaiskustannusta nostavat asiat, jotka omakotitalossa jäävät pieniksi. Tällaisia ovat telineet tai nostimet, kattoturvatuotteiden uusiminen nykymääräysten mukaisiksi, savupiippujen pellitykset, sadevesijärjestelmä sekä valvojan palkkio, joka on yleensä 2-5 % urakan hinnasta. Kun katto on 1 000 m², kokonaishinta asettuu usein 100 000-200 000 euroon. Tarkempi erittely on artikkelissa peltikaton kustannukset – materiaalit, työ ja kokonaisuus.
Kokenut valvoja lisää budjettiin heti alussa 10-15 %:n varauksen lisätöille. Purkuvaiheessa löytyy melkein aina lahoa aluslaudoitusta tai ruoteita, varsinkin räystäiltä ja piippujen ympäriltä. Jos varaus puuttuu, yhtiökokous joudutaan kutsumaan koolle uudestaan kesken urakan.
Kattoremontin rahoitus yhtiölainalla ja rahoitusvastikkeella
Yleisin malli on, että taloyhtiö ottaa pankista lainan ja kerää lyhennykset ja korot osakkailta rahoitusvastikkeena. Lainan vakuutena on tavallisesti kiinteistöön vahvistettu panttikiinnitys. Korko muodostuu useimmiten 12 kuukauden euriborista ja pankin marginaalista, joka on taloyhtiölainoissa ollut tavallisesti noin 0,6-1,2 %.
Esimerkkinä taloyhtiö, jossa on 2 000 m² huoneistoalaa. Yhtiö ottaa 180 000 euron lainan 15 vuodeksi 4 %:n korolla. Tasaerälainan kuukausierä on noin 1 330 euroa, eli rahoitusvastiketta kertyy noin 0,67 €/m² kuukaudessa. 60 neliön asunnossa se tarkoittaa noin 40 euroa kuukaudessa. Jos osakas haluaa maksaa osuutensa kerralla, summa on noin 5 400 euroa.
Rahoitusvastike kannattaa pitää erillään hoitovastikkeesta. Silloin jokainen osakas näkee, mitä katto maksaa, ja lainaosuus näkyy isännöitsijäntodistuksessa asunnon myyntitilanteessa. Pääsääntöisesti vastikkeet määräytyvät yhtiöjärjestyksen mukaan joko neliöiden tai osakemäärän perusteella. Hallitus ei voi muuttaa jakoperustetta omalla päätöksellään.
Laina-ajan valinta ja kertasuoritukset
Laina-ajaksi valitaan kattoremontissa yleensä 10-20 vuotta. Laina-aika saa olla pitkä, koska uusi peltikatto kestää hyvin huollettuna 40-50 vuotta. Jos laina-aika on liian lyhyt, vastike nousee kerralla niin paljon, että pienituloiset osakkaat voivat joutua vaikeuksiin. Toisaalta 25 vuoden laina ei sovi taloyhtiölle, jolla on PTS:ssä jo seuraavana putkiremontti. Silloin lainat kasautuvat päällekkäin.
Kertasuoritusmahdollisuus pitää sopia pankin kanssa ennen kuin lainasopimus allekirjoitetaan. Isännöitsijä ilmoittaa osakkaille tarkan päivämäärän, johon mennessä lainaosuus pitää maksaa. Tyypillisesti aikaa on 1-3 kuukautta urakan valmistumisesta. Myöhemmin tehtävistä kertasuorituksista pankit perivät usein käsittelymaksun.
Yleinen myytti: kertasuoritus on aina kannattavin
Monesti oletetaan, että lainaosuus kannattaa maksaa pois heti, jos rahaa on. Asia ei ole niin yksinkertainen. Kun osakas maksaa kertasuorituksen, hän säästää lainan korot, mutta menettää rahojensa vaihtoehtoisen tuoton ja joustavuuden. Jos taloyhtiön lainan korko on 3,5 % ja säästöt tuottavat saman verran, kertasuorituksesta ei käytännössä jää hyötyä.
Vuokranantajan kannalta merkitystä on myös verotuksella. Se, onko taloyhtiö tulouttanut rahoitusvastikkeet vai rahastoinut ne, ratkaisee, voiko vastikkeen vähentää vuokratulosta heti. Kertasuoritus menee vuokranantajalla yleensä asunnon hankintamenoon, ja se tulee vähennettäväksi vasta myyntivoiton verotuksessa. Tilanne kannattaa tarkistaa isännöitsijältä ja Verohallinnon ohjeista ennen kuin päätöksen tekee.
Päätöksenteko askel askeleelta
Kattoremontista päättää yhtiökokous, koska kyse on osakkaiden maksettavaksi tulevasta merkittävästä kunnossapitotyöstä. Lainan ottamisen valtuutus on parasta käsitellä samassa kokouksessa. Hyvin hoidettu prosessi etenee yleensä seuraavasti:
1. Kuntotutkimus ja hankesuunnitelma. Kuntotutkija tai kattoon perehtynyt rakennusinsinööri arvioi kunnon, ja suunnitelmaan valitaan katemateriaali.
2. Urakkatarjoukset. Tarjoukset pyydetään vähintään 3-4 urakoitsijalta samalla urakkarajalla.
3. Lainatarjoukset. Pankeilta pyydetään tarjous samoilla ehdoilla: summa, laina-aika, lyhennystapa ja kertasuoritusten käsittely.
4. Yhtiökokous. Kokous päättää remontista, urakoitsijasta tai sen valintavaltuutuksesta, lainasta ja rahoitusvastikkeesta.
5. Osakastiedote. Osakkaat saavat laskelman omasta osuudestaan ja kertasuoritusten aikataulun.
Urakkatarjouksia vertaillaan oikein vain, jos niihin sisältyy sama sisältö. Lisätietoa on artikkelissa peltiliikkeen tarjouksen sisältö.
Yleisimmät virheet rahoituksen suunnittelussa
Ensimmäinen virhe on hakea lainaa urakan tarjoushinnan suuruisena. Kun purkuvaiheessa tulee lisätöitä, yhtiö joutuu neuvottelemaan pankin kanssa lisälainasta tai keräämään ylimääräisen vastikkeen. Laina kannattaa mitoittaa niin, että siihen mahtuvat varaus, valvonta ja suunnittelu.
Toinen virhe on unohtaa kattoturvatuotteet. Kun katto uusitaan, lumiesteet, kattosillat ja tikkaat on saatettava nykyisten vaatimusten mukaisiksi. Tämä on tavallinen syy siihen, että lopullinen lasku on 8 000-20 000 euroa suurempi kuin alkuperäinen arvio.
Kolmas virhe on tehdä katto yksinään, vaikka saman telineen kautta voisi tehdä muitakin töitä. Kun piipun pellitykset, sadevesijärjestelmä ja ullakon lisäeristys tehdään samalla, säästetään telineissä ja työmaakuluissa. Lisää aiheesta artikkelissa vesikaton remontti ja samalla muut työt.
Milloin lainaa ei tarvita
Kaikki taloyhtiöt eivät tarvitse lainaa. Pienessä rivitaloyhtiössä Kuopiossa tai Seinäjoella, jossa on kuusi asuntoa ja 400 m² kattoa, remontti voi maksaa 40 000-60 000 euroa. Jos PTS:ssä on varauduttu kattoon hyvissä ajoin ja hoitovastiketta on korotettu 5-8 vuoden ajan, remontti voidaan maksaa kerätyillä varoilla. Kun rahat kerätään etukäteen, ne tuloutetaan tavallisesti yhtiön tuloiksi. Tämä on syytä käydä läpi tilintarkastajan kanssa verotuksen vuoksi.
Toinen poikkeus on Pohjois-Suomen pienet yhtiöt, joissa osakkaat ovat pitkäaikaisia omistaja-asukkaita. Niissä kaikki osakkaat saattavat mieluummin maksaa osuutensa kertasuorituksena. Lainan avausmaksu ja kiinnityskulut jäävät tällöin kokonaan maksamatta.
UKK
Voiko hallitus ottaa lainan kattoremonttiin ilman yhtiökokousta?
Ei yleensä. Merkittävästä peruskorjauksesta ja sen rahoittamisesta päättää yhtiökokous. Hallitus voi valmistella asian ja hankkia lainatarjoukset, mutta varsinainen päätös tehdään yhtiökokouksessa.
Saako osakas kotitalousvähennystä taloyhtiön kattoremontista?
Ei saa. Kun taloyhtiö teettää remontin, osakkaan maksamat vastikkeet tai kertasuoritus eivät oikeuta kotitalousvähennykseen.
Paljonko rahoitusvastike nousee kattoremontin takia?
Se riippuu lainasummasta, laina-ajasta ja korosta. Tyypillisesti rahoitusvastike on 0,4-1,2 €/m² kuukaudessa. 15 vuoden lainalla 60 neliön asunnon vastike nousee usein 25-70 euroa kuukaudessa.
Yhteenveto rahoituksen valinnasta
Taloyhtiön kattoremontin rahoitus onnistuu parhaiten, kun kustannusarviossa on varaus lisätöille, laina-aika on suhteutettu katon käyttöikään ja muihin PTS:n hankkeisiin ja kertasuoritusten ehdot on sovittu pankin kanssa etukäteen. Kun nämä asiat ovat kunnossa, osakkaat tietävät jo yhtiökokouksessa, paljonko uusi vesikatto maksaa heille kuukaudessa tai kertasuorituksena. Silloin päätöksiä ei tarvitse tehdä kesken urakan kiireessä.